アパートを建てなければならないということ。マンション建築許可

アパート建設のプロジェクト宣言には膨大な量のさまざまな情報が含まれており、それらを分析することで潜在的な株主は開発者の信頼性と将来の家のおおよその外観を理解することができます。プロジェクト宣言にどのようなデータが含まれるのか、また特定の借り手が信頼できるかどうかを判断する方法についてお読みください。

アパート建設への共同参加に関する合意は、建設中のプロジェクトで住宅を購入する際の当事者間の関係を規定する主要な文書です。他の文書に基づいて関係を登録すると、将来の株主の生活が非常に複雑になる可能性があります。ただし、資本参加契約を結んでいるということは、この記事で説明されているいくつかのニュアンスも見逃すことはできません。

マンションの建設

将来的には多くの高層ビルからなる巨大な集合住宅に変わるであろう個人の建物や集合住宅の建設に従事している建設会社は尊敬に値します。しかし、誰もがそのようなアイデアを実現できるわけではありません。問題は、プロジェクトの費用が高いだけでなく、アパートの建設について地区当局から同意を得るのが難しいことでもある。

複雑な用語に飛び込むのではなく、簡単な言葉で話すために、定義は次のようになります。高層ビルは、その真ん中にある個人または法人が部屋、アパート、または商業エリアを所有する権利を与えられる構造物です。このような建物には、同時に 2 つ以上のアパートが存在する可能性があります。さらに、それぞれに中庭または一般使用の部屋（踊り場や廊下など）への専用の出口があります。

アパートや部屋に加えて、この建物 (ほとんどの場合 1 階) には非住宅の小売店を収容することができます。店舗や営業所、受付エリアなどとして利用されています。また、多階建ての建物には、共用施設、階段と廊下、バルコニーとロッジア、エレベーターと踊り場があります。

アパートの建設はいくつかの段階に分けられます。これらの段階は、高層建築物は非常に複雑な構造であり、その主な基準は居住者の安全対策を確保することであるため、作業が効率的かつ専門的に実行されることを意味します。また、快適な生活環境の創出と必要な公共設備の供給も重要な要素となります。

開発用地の選定

この構造物の建設の最初の段階では、建設用の土地面積を選択します。用地の選定は都市建築の形成計画に基づいて行われます。

最も簡単な方法は、住宅の数が少なく、追加の住宅の建設が計画されている市内で土地を取得することです。市の中心部についても同じことが言えず、主要な高層ビルは非常に密集して配置されています。

高層ビルを建設する場合、次のことが重要です。

まず、インターネットやテレビに接続するための電話線の存在を考慮する必要があります。結局のところ、今日の現代人は、このような革新的なテクノロジーなしの生活を想像することはできません。必要な通信距離が近いほど、平方メートルあたりの初期コストが安くなります。
第二に、都市インフラは人間の生活において重要な役割を果たしています。バスやトロリーバスの停留所、地下鉄の駅、スーパーマーケットが近くにあると、将来のアパートのコストが大幅に上昇することを覚えておく必要があります。

ただし、これだけではありません。どの都市にも独自の都市計画計画があり、それに基づいて今後数年間に建設が行われます。一定の年数で建設が計画されている地域に住宅用アパートを建設する権利を取得する方がはるかに簡単であることがわかりました。そして州の特別注文を遂行する建設会社にとってはさらに容易になるだろう。

アパートの外壁の冷えや凍結を避けるために、専門家は外壁を断熱材で覆うことを推奨しています。

選択した敷地の建設許可を取得したら、高層ビルの建設の次の段階に進むことができます。この段階には、土地の地質調査と地形調査が含まれます。この段階で次のように決定されます。

地下水に近い
一般的な土壌状態
気候条件
領土の地形の重要な特徴

地質調査データに基づいて、建設にどの技術と材料を使用するかについての結論が導き出されます。

設計段階では、高層ビル、隣接するエリア、内部の部屋、特にアパートのレイアウトの設計計画が実行されます。設計はマンションを建てる前の最も重要なステップです。

設計者の目標は、建物とその周囲のエリアのデザインを開発することです。外観のインテリアが都市の景観に溶け込むことが重要です。新しい建物の壁が窓の外に見えると、その家の住人は非常に不快になります。このような欠点を避けるためには都市計画計画に従う必要がある。

設計中に、ユーティリティネットワークの敷設も開発されます。詳細。この記事では、高層ビルの建設中の水道管の敷設の特徴についてお読みください。

マンションの建設と周辺の造園

家を建てるプロセスの第 3 段階は、アパートの建設です。ファサードと室内の部屋を仕上げる必要があります。この段階では、建築、デザイン、エンジニアリング、エンジニアリングの分野の専門家の助けが役立ちます。建物は暖房、下水道、給水ネットワークに接続する必要があります。電話通信は家に接続されており、電源ケーブルも設置されています。

造園は次の点で構成されます。

歩道の敷設。
地下または地上駐車場の建設。
子供の遊び場の設置。

家が美しく整えられていればいるほど、購入者にとって魅力的になります。

集合住宅の建設自体は財政的に最も高価な部分ではありません。必要な書類をすべて集めて市の通信を接続するには非常に費用がかかります。しかし、これらすべてのことにもかかわらず、開発者はこのビジネスからなんとか多額の収益を上げています。

建設とタイル張り工事が完了すると、建設会社は住宅を引き渡して稼働させます。このように、アパートの建設プロジェクトは多くの側面に依存します。

ノボシビルスクの建設市場で15年以上成功を収めてきた当社の建設保有会社には、市長室が承認したノボシビルスク総合開発計画によると、建設が予定されている用地があります。当社ホールディングスが19階建て（1階店舗、1階技術フロア）、2階建て駐車場74台分の住宅を設計しております。遅くとも 2015 年 6 月 1 日までに建設が開始され、2017 年 11 月から 12 月に完成します。プロジェクトは現在ステージ「P」です。

敷地面積は0.6ヘクタールで、道路交差点の住宅地に位置する。サッコ、ヴァンゼッティ、ベリンスキー。シェフチェンコフスキー住宅街の近く、地下鉄オクチャブリスカヤ駅から徒歩 7 分。近くには高等教育機関が 3 つ、中等技術機関が 2 つあります。お店、薬局、幼稚園、学校、十月市。

延床面積：436.85㎡

フロア上のアパートの総面積は404.9平方メートル、建物全体では6883.3平方メートルです。

店舗兼事務所 1階 - 408.0

階上のバルコニーの面積（部屋0.5から）は117.95平方メートル、家の中で - 2005.15平方メートル

住宅構造：鉄筋コンクリート造、レンガ造、通気ファサード。

家の中庭を都市公園の形式で配置することが計画されています：滝状の噴水、子供の遊び場、大人のためのレクリエーションエリア。

住宅用建物の建設費は2億8,580万ルーブルとなる。

住宅および小売施設の1平方メートルのコストは39.2千ルーブルになります。

最も近い新しい建物または同様の場所にある完成した住宅の市場価値は約63.0千ルーブルです。販売された住宅の平方メートルあたり。

したがって、アパートの売却による予想収入は（悲観的な選択肢によると）4億5,935万ルーブルとなる。

さらにバルコニー - 1,700万ルーブル。

1階の小売施設 - 2,570万ルーブル。総額：5億205万ルーブル。

家のすべてのエリアの売却による利益 - 216.25

74 台/スペースの駐車料金は 2,970 万ルーブルです。

1車両/スペースの建設コストは401.05千ルーブルです。

1車両/座席の販売コストは70万ルーブルです。（最小）

駐車場全体の売却費用は5180万ルーブル。（最小）

駐車場の売却による利益は2,210万ルーブルと見込まれている。

プロジェクト全体の費用（収入）は5億5,385万ルーブルです。

プロジェクト全体のコストは 315.5 ドルです

プロジェクト全体からの予想利益は2億3,835万ルーブル。

建設開始前に、3,000万ルーブルの投資を誘致することをお勧めします。 2回のトランシェで1,500万ルーブル。 3月8日まで、老朽化した建物3軒の移転には1,500万ルーブル - 3月31日まで。担保付きオプションも可能です。最初の投資家には、39.2ルーブル/m2の費用で平方メートルの建設が提供されます。

投資家は投資額を1億ルーブルまで増額し、投資株式に応じて家全体の売却益を分配してこのプロジェクトに資本参加することができる。

他のパートナーシップのオプションも可能です。

"ホームスイートホーム！"
誰もが自分の家、つまり居心地が良く快適な場所を持ちたいと思っていることは間違いありません。「なんで家を建てなきゃいけないの！？」このフレーズはさまざまな文脈で使用でき、語尾も異なりますが、それが重要ではありません。重要なことは、それが家庭に関することであるということです。「私の家は私の要塞だ」と彼らが言うのは当然のことです。日常的な意味では、コテージ、ダーチャ、アパート、部屋は家ですが、法律の条文の観点から見ると、すべてがそれほど単純ではありません。個々の住宅とダーチャについてはすでに述べました。では、集合住宅について詳しく見ていきましょう。

マンションのコンセプト

まず、ロシア連邦住宅法（以下、ロシア連邦住宅法）について見ていきましょう。この規制法（第 16 条）は、「住宅用建物」および「アパート」という用語の解釈を規定しています。

「アパートの建物」という概念はロシア連邦の住宅法には存在せず、「住宅用敷地、居住に適さない住宅用敷地、および危険で取り壊しの対象となるアパート建物としての敷地の認識に関する規則」に規定されている。これは、2006 年 1 月 28 日付けのロシア連邦政府令第 47 号によって承認されました。

一連の規則 SP 54.13330.2011「集合住宅の集合住宅」に目を向けてみましょう。デザインルール。 SNiP の更新版 2003 年 1 月 31 日、付録 "B":

マンションの建築許可について知っておきたいこと

建築許可の形式は、個別の住宅建設プロジェクトと集合住宅建築（以下、MKD）の両方で同じであり、2015 年 2 月 19 日付けのロシア建設省命令第 117 号によって承認されました。広報主な違いは、建設許可の発行権限を有する当局に提出しなければならない書類のリストにあります。

マンション建設の許可を取得するために必要な書類や許可申請書のサンプルは「」の記事で紹介しています。

認可機関（建築許可を与える機関）は、ほとんどの場合、アパートの建設が計画されている土地の所在地の地方公共団体です（例外は法第51条第5項から第6項に規定されています）。ロシア連邦民法およびその他の連邦法）。

アパートの建設の許可を得るには、認可機関が設計図書が都市計画規則、領土計画プロジェクト、領土測量プロジェクトに準拠していることを確立した後に可能になります。

多機能センターを通じて許可を取得する手順については、記事「」で学習できます。

プロジェクト文書の作成後、プロジェクト文書について専門家の意見を得る必要があります。MKD プロジェクトが審査の対象外となる場合については、記事「」を参照してください。チュヴァシ共和国の「ロードマップ」によれば、MKDのプロジェクト文書の国家試験に合格するまでの期間は45日である。

プロジェクト文書の検査が国家以外の場合は、この結論を発行した法人の認定証明書のコピーを添付する必要があります。

「建設許可の有効性」の欄は、申請者が提出した設計図書に基づいて認可機関が記入します。アパートの建設期間は、建設組織プロジェクトによって提供されます。

土地区画またはアパートの建物に対する権利が他の人に譲渡された場合、許可が発行される期間は変わりません（例外については、ロシア連邦民法第21条を参照）。

屋根裏部屋について少し

アパートの建物の最上階は、屋根裏部屋、屋根裏部屋、または技術的な屋根裏部屋（技術的な屋根裏部屋）にすることができます
SP 54.13330.2011 に戻ると、次のようになります。

3.15.6 技術フロア - 建物の技術的施設および社内エンジニアリングシステムに対応するように機能的に設計されたフロア。建物の下部 (技術用地下) または建物の上部 (技術用) に配置できます。屋根裏部屋）、または地上階の間。
3.15.7 屋根裏床（屋根裏、中二階） - 屋根裏空間の床、
そのファサードは、屋根の表面（傾斜屋根または平らな屋根）によって全体または部分的に形成されています。
3.17 屋根裏部屋 - 上階の天井、外壁、屋根構造の間のオープンスペース。

技術的な床と屋根裏部屋が住宅とみなされない場合、住宅用建物の屋根裏部屋は、住宅用建物の規制要件が満たされていれば、人間の居住に適している可能性があります。

追伸友人の皆さんにも、「ジェネレーターと追加ドキュメント - サイト ispolnitelnaya.com の「Generator-ID」。このプログラムは非常にシンプルかつ効果的であるため、時間を大幅に節約できます。皆さんもぜひチェックしてみてください！

受け取った
手数料 50%

こんにちは、エフゲニー。いかなる用途であっても、個人の住宅建設を目的とした土地に集合住宅を建築することはできません。

個別の住居用建物のみを建設できますが、賃貸可能な独立した居住区を備えている場合もあります。

アパートの建設には、アパートの建設のために土地区画の目的を変更することが含まれます。それはおそらく不可能です。

こんにちは。

たとえば、近隣住民からの苦情に基づいて、行政がその建物が集合住宅であるという事実を立証した場合、家の取り壊しを求めて裁判所に訴えられる可能性があります。無許可工事となります。

事件番号 A32-19509/2011 における 2012 年 3 月 26 日付けの北コーカサス地区連邦独占禁止局の決議
裁判所は、申請に応じることを拒否することで、原告が建設した集合住宅建物の所有権の承認を求める原告の要求を却下した。裁判所が指摘したように、第2条の規定に従って、ロシア連邦都市計画法第 51 条、条項。連邦法「ロシア連邦における建築活動に関する」の第 3 条に基づき、首都建設プロジェクトの建設、再建、および大規模修繕は、所在地の地方自治体が発行する建設許可に基づいて行われます。建設が計画されている土地の区画。同時に、2010 年 4 月 29 日付けのロシア連邦国軍総会およびロシア連邦最高仲裁裁判所総会の決議 N 10/22 の第 26 項によれば、建設の欠如は、許可自体は、無許可建築物の所有権の承認の請求を拒否する根拠として機能することはできません。無許可建築物を作成した人がそれを合法化するための適切な措置を講じたかどうか、特に許可を得るために適切な措置を講じたかどうかを確立する必要があります。建設許可および/または施設を稼働させる行為。裁判所が定めたとおり、原告は 3 階建ての個人住宅の建物を建設する許可を持っています。しかし、実際には、原告は許可文書に準拠していない 5 階建てのアパートを建設しました。訴訟資料には、土地区画の許可された使用の種類の変更、5 階建てアパートの建設許可を取得するための確立された手順の遵守、建設された施設の設計文書の入手可能性の証拠はありません。係争中の施設の建設の承認を認可機関に申請することもある。したがって,原告の請求には理由がない。

コストロマ地方裁判所
控訴決定
2014 年 12 月 5 日付け、事件番号 33-1885
YYYY N年DD.MM.日付のコストロマ地域財産・土地関係局の命令により、総面積748平方メートルの上記の土地区画が完成しました。 m、次の場所にあります:<адрес>、H.A.I.によって提供されました。不動産所有者としては無料で利用できますが、「個々の住宅の運営のため」に使用が許可されています。土地区画の所有権は州の登録を通過しており、DD.MM.YYYY からの証明書によって確認されています。
次の住所で物品の取り壊しの請求を提出することにより、次のとおりになります。<адрес>原告は、対象物は建築許可を受けずに土地の意図された目的に違反して建てられたアパートの建物であるため、その建設中に技術的基準と規則に違反したため、対象物には無許可の構造物の兆候があると指摘しました。この構造は国民の命と健康を脅かしています。
被告の立場は、当該住宅は一家族向けに建てられた三階建ての個人住宅であるため、住宅の建築許可を取得し、設計図書を作成し承認する必要はない、というものであった。施設の建設はまだ完了しておらず、特定された違反はすべて是正可能であり、建設中に排除される予定です。
Art. に従って提示された証拠を評価および検討したこと。ロシア連邦民事訴訟法第67条に基づき、第一審裁判所は係争対象物は集合住宅の特徴を有するとの結論に達した。被告は新たな建設を実施したが、その着工前に第２条に従って設計文書を作成した。審査の対象となるロシア連邦民法第48条は実施されず、建設許可が取得されず、その発行中に許可される建設の種類とその最大パラメータ、都市計画規制の遵守が決定される芸術に従って。 51 ロシア連邦民法。確立された状況を考慮して、第一審裁判所は、係争物件には無許可建築の兆候がすべてあると結論付けた。アパートの建物は、法律で定められた方法で、必要な許可を得ることなく、これらの目的に割り当てられていない土地に建設された。都市計画や建設の基準や規則に重大な違反をする許可。一部が土地の境界外に位置し、第三者の権利および正当な利益を侵害し、国民の生命と健康に脅威をもたらす上記の状況下で、以下の住所にある不動産は、以下の住所に所在します。<адрес>、取り壊しの対象となります。
したがって、係争対象は、アパート建設の目的で割り当てられていない土地、一部が被告らの所有物ではない土地に、建築基準法や規制に違反して建設された無許可の建築物であり、人々の生命と健康に対する脅威。
許可されていない建設の結果は、第 2 条によって確立されています。ロシア連邦民法第 222 条。無許可の工事を行った人は、その工事の所有権を取得することはできません。建設物を売却、寄付、リース、またはその他の取引を行う権利はありません。許可されていない建物は、本条第 3 項に規定されている場合を除き、解体を行った者またはその費用負担により取り壊されることになります。無許可の建築物の所有権は、その土地を所有し、生涯相続可能な所有権を有し、永久（永続）使用権を有する者に対して、裁判所によって認められる場合があり、また、法律で定められた別の方法で法律で定められた場合には、その土地を所有する者に対して認められる場合があります。建設が行われた区画。この場合においては、建物の所有権を認められた者は、裁判所の定める金額で工事に要した費用を施工者に償還しなければならない。許可されていない建造物の保存が他人の法律で保護されている権利や利益を侵害する場合、または国民の生命や健康に脅威を与える場合には、特定の者にその建造物の所有権は認められません。
2007 年 7 月 3 日の決定第 595-O-P 号に定められたロシア連邦憲法裁判所の法的立場によれば、無許可の建設は、土地の提供を管理する土地法の規範に違反する犯罪である。建設用地、設計と建設を管理する都市計画規範。第 1 条の文字通りの意味によると、ロシア連邦民法第 222 条に規定されている制裁は、無許可の建設を行った国民の有罪が証明された場合に適用される可能性がある。無許可の建設を行うことは有罪行為であり、ロシア連邦民法第 222 条第 1 項に挙げられている 3 つの条件のうち少なくとも 1 つが成立していることがその証拠となる。
段落の規定と同様に考慮します。 2ページ2アート。ロシア連邦民法第 222 条、第 3 条第 3 項。ロシア連邦土地法第76条によれば、無許可の建造物を取り壊す義務は、無許可の建設を行った者、つまり所有者のKh.A.I.に割り当てられなければなりません。
2010 年 4 月 29 日付のロシア連邦最高裁判所本会議第 10 号およびロシア連邦最高仲裁裁判所本会議第 22 号の決議第 23 段落に含まれる説明によると、「いくつかの問題について」「財産権およびその他の対物的権利の保護に関連する紛争を解決する際に、司法実務で生じたもの」、無許可の建物の取り壊しの請求を満足させるという裁判所の決定は、統一国家登録簿への登録の根拠となります。無許可の建物に対する被告の所有権の終了について。
上記を考慮すると、この決定は、Kh.A.I.の所有権に関する不動産権利および不動産取引に関する統一国家登録簿への登録を終了する根拠となります。 V. 個別の住宅建設プロジェクトの場合 - 総面積が 3 階建ての住宅建物<данные изъяты>平方メートル住所の m 在庫番号 N 文字 B:<адрес>.

アパートを建てる場合、その土地が集落地に属する場合には、その土地の使用許可の種類を変更する必要があります。

ロシア連邦の都市計画規約
第 37 条許可された土地区画および首都建設プロジェクトの使用の種類
1. 許可された土地区画および資本建設プロジェクトの使用は、次の種類のものとなります。
1) 許可される主な使用の種類。
2) 条件付きで許可される使用の種類。
3) 補助的なタイプの許可された使用。主なタイプの許可された使用および条件付きで許可されたタイプの使用への追加としてのみ許可され、それらと組み合わせて実行されます。
2. 各領土ゾーンに関連して、許可される土地区画および首都建設プロジェクトの使用の種類が設定されます。
3. 土地区画および資本建設プロジェクトの許可された用途の 1 つのタイプから別のタイプのそのような用途への変更は、技術規制の要件を遵守することを条件として、都市計画規制に従って実行されます。
4. 州当局、地方自治体、州および地方自治体の機関、州および地方自治体の単体企業を除く、土地区画および首都建設プロジェクトの法的所有者による許可された土地区画および首都建設プロジェクトの主および補助的な使用の種類。追加の許可や承認なしに独立して選択されます。
5. 都市計画規制が適用されない、または都市計画規制が確立されていない土地に位置する土地区画および資本建設プロジェクトの許可された用途の 1 種類を別の種類の用途に変更する決定は、連邦法に従って行われます。。

こんにちは、エフゲニー。

必ず困難に直面するでしょう:

1. 不動産の所有権登記が拒否される場合がある

2. あなたのマンションが不法建築と認定され取り壊される可能性があります。

これは、モスクワおよびモスクワ地域を含む数多くの司法慣行によって確認されています。

「アパートやその他の不動産の共同建設における国民の参加に関連して生じる紛争を解決する裁判所の実務の見直し」（2013年12月4日、ロシア連邦最高裁判所幹部会により承認）
男。彼が所有する600平方メートルの土地。 m、個人の住宅建設を目的として、建築許可に基づいて総面積1005.9平方メートルの住宅建物が建設されました。 m. 不動産に対する権利の国家登録および不動産との取引を行う当局は、M.A.N の所有権を登録しました。この家のために。不動産売買契約に基づき、共有持分権の特定土地に所在する住宅の所有者は、M.A.N.のほか、B.K.V.、G.O.A.、G.V. A.、O.M.L.、R.L.N.となります。他（計14名）
モスクワ地方リュベルツィ市裁判所の決定によるモスクワ地方リュベルツィ市の検察官の主張は、T.Yu.A.の利益のために、市制「モスクワ地方リュベルツィ市地区の都市集落マラホフカ」をMに取り壊すためのものである。モスクワ地方裁判所の民事訴訟司法委員会の判決により、裁判所の判決は変更されずにそのまま残された。
B.K.V.、G.O.A.、G.V.A.、O.M.L.、R.L.N.の上訴を検討したモスクワ地方裁判所の行政訴訟司法委員会の決定により、裁判所の決定は取り消され、モスクワ地方リュベルツィ市の検察官の請求は次のようになった。満足。
事件資料（検査報告書、技術資料等）からも分かるように、指定された敷地内に３階建て（地上２階、屋根裏１階）の住宅が建築されていました。各階には実際に 8 つまたは 9 つの独立したアパートメントがあり、すべてに番号が付けられており、廊下への独立した出口、独立したバスルーム、コンロを備えた独立したキッチンが備わっています。住宅の建物から、住宅に隣接する土地への出口は 1 階に 1 つあります。
被告が建設した住宅建物は、本質的には、開発業者とは関係がなく、隔離された敷地に住む数家族の住居として使用されることを目的としており、実際に使用されている。
住宅用地としての敷地の認識に関する規則の第 5 項および第 6 項の内容を考慮し、居住に適さない住宅用地および危険で取り壊しまたは建て替えの対象となる集合住宅の建物（1 月のロシア連邦政府の法令により承認） 28、2006 N 47）、住宅の建物、アパート、アパートの建物の特徴を定義する裁判官団は、訴訟資料に示された証拠の全体がM.A.N.の建設の事実を確実に裏付けるものであると判断しました。土地の用途に関する民法の要件に違反して、個別の住宅建設プロジェクトの建設を目的とした土地に集合住宅を建てる行為。被告は集合住宅の建築許可を受けておらず、所定の方法で委託申請もしていなかった。
したがって、ロシア連邦民法第 222 条（第 1 項）および第 263 条（第 1 項）の規定、ならびに土地法第 7 条（第 2 項）および第 40 条（第 1 項第 2 項）に基づき、ロシア連邦、第 1 条、2 条、8 条、9 条、30 条、36 条、44 条、47 条、48 条、55 条、GrK RF は M.A.N. によって設立されました。この住宅用建物はモスクワ地方裁判所の管理委員会によって無許可の建築物であると認められた。
ロシア連邦民法第 222 条第 2 項、4 月 29 日付けのロシア連邦最高裁判所本会議およびロシア連邦最高仲裁裁判所本会議の決議第 23 項および第 24 項によれば、 2010 N 10/22 「防衛財産権およびその他の物権に関連する紛争を解決する際に司法実務で生じるいくつかの問題について」 M.A.Nで当該建造物を取り壊す義務を負っている。
例えば、民事事件の司法合議体 モスクワ地方裁判所、事件番号 33-3589/2014 における 2014 年 4 月 2 日付けの控訴判決インストールされています:
モスクワ地方オジンツォボ市区の都市集落管理当局は、無許可の建物であるアパートの取り壊しを求めて被告らを相手取って訴訟を起こした。この主張は、係争中のアパートが、低層開発区域内の個人住宅建設専用の土地に、中央水道に接続する可能性もなく、建築許可も受けずに建設されたという事実を動機としている。下水道システムは、都市計画法、建設技術の規範および規則に重大な違反をしている（ロシア連邦都市計画法、SNiP 2.08.01-89、SP 30-102-99、SNiP 2.07.01-89、 SNiP 31-02-2001 など)。
被告の代表者は、開発計画と同様に都市入植地の一般計画も承認されておらず、被告は不適切であると指摘し、請求に異議を唱えた。ロシア連邦民法第 222 条によれば、無許可の建物の取り壊しに対する請求は、所有者に対してではなく、開発者に対して提起される。一部の所有者にとって、この住宅建物はロシア連邦における唯一の住居であり、人々は個人の住居としてアパートを購入し、実際にその家に 2 家族が住んでいます。行政は土地区画の本来の目的を変更することを妨げている。この家は行政から20メートルの距離にあり、行政の前に建てられたが、2008年以来その建設や取り壊しの違法性の問題は提起されておらず、原告は無許可の建築が行政に脅威をもたらすことを証明していない。国民の生命と健康を守るため、建設許可がないというだけでは、法律で定められた方法で権利が登録されている既存の施設を取り壊す根拠にはなりません。この住宅用建物は、2012 年 10 月 3 日の決議第 931 号で承認されたオジンツォボ市の開発規則に従って、住宅開発区域内に建設されました。
第三者機関であるモスクワ地方オジンツォボ市行政区建築都市計画局の代表は、この土地は個人の住宅建設を目的としているとして、行政側の主張を支持した。
土地区画の許可された使用の種類を考慮して、その土地に 1 家族向けの 3 階建て以下の単一アパート住宅建物を建設することが許可されます (SP 55.13330.2011、法第 48 条の第 3 項)。ロシア連邦民法、ロシア連邦民法第 49 条第 1 項)。
オジンツォボ市地方局の建築・都市計画局の代表者が視察を行った結果、その土地に4階建てのアパートが建設されていることが判明した。
土地区画の権利者は都市計画建築局に申請しませんでした。無許可建設の合法化と都市計画法の遵守を目的とした適切な措置を講じなかった。
係争対象が実際にはアパートの建物であることを考慮すると、第 2 条の規定に従います。ロシア連邦民法第 48、49、52、54、55 条に基づき、そのような施設の建設は、検査に合格した設計文書に基づいて、SRO 証明書を持つ専門組織によって監督の下で実施されなければなりません。 Gosstroynadzor (認定機関) の。
2013 年 2 月 18 日付け N Zh-59/31 日付のモスクワ地域グラウゴストロイナゾールの回答および 2011 年 11 月 16 日付けモスクワ地域グラウゴストロイナゾールの指示 N 44i からわかるように、開発者は国家建設監督当局が施設の建設開始を通知したにもかかわらず、指定された土地では施設建設に対する国家建設監督が実施されていなかった。線形測定の結果に基づいて、係争中の構造物と隣接する地域に位置する住宅建物との間の防火距離の違反が確立されました。この施設は中央の上下水道ネットワークに接続されていません。住宅の建設および設置工事の品質が住宅用建物の規制および技術文書の要件を満たしていないため、住宅の耐久性と保守性について疑問が生じます（SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01-2003) の違反）。「集合住宅」）。
被告らは、この請求が土地区画の所有者としての憲法上の権利を侵害していると信じており、原告は、建造物の建設による権利と自由の侵害を証明していない（第2条で定められた時効）。ロシア連邦民法第199条に関連して、彼らは請求を却下するよう求めた。
訴訟資料から、被告らは個別の住宅建設のための土地区画の共有所有者であることがわかります。
プロジェクトによると、住宅は既存のガスパイプラインからのガスボイラーで加熱され、給水は既存の井戸から提供され、下水 - 個々の地域処理施設、将来的には下水道網に接続され、ゴミ処理 - 金属容器に入れられる必要があります。ゴミ撤去協定の締結により。このプロジェクトは衛生および疫学的基準に従って開発されました。被告らは集合住宅用建物のアパートを購入した後、その住宅用建物を合法化し、住宅に公共料金を提供するという居住に適した状態にするための措置を講じた。
行政が時効を逸したとする被告の陳述に関しては、市民の生命と健康に脅威を与える無許可の建物の取り壊し要件は時効の対象ではないことに留意すべきである。
2010 年 4 月 29 日付けのロシア連邦最高裁判所本会議およびロシア連邦最高仲裁裁判所本会議の決議第 24 段落 2 の説明によると、N 10/22「いくつかの問題について」「財産権およびその他の物権の保護に関連する紛争を解決する際の司法実務で生じる」という規定により、無許可の建物の取り壊しを求める訴訟の被告は、無許可の建設を行った者となります。無許可の建造物が無許可の建設を実行しなかった人物の所有物である場合、無許可の建造物の取り壊し請求の被告は、その建造物が無許可でなかった場合に所有者になっていたであろう人物となります。
事件のすべての状況を検討した結果、司法委員会は、事件の検討中に、無許可のアパートが建設されたという事実が判明したため、無許可の建物の取り壊しに対する記載された請求を充足する根拠があるという結論に達しました。個人住宅建設用の土地区画が設立されました。

ご存知のように、本当の人間の目標は、息子を育て、木を植え、家を建てることです。そして、最初の2つのタスクで特別な疑問が生じない場合、自分の家を建てることは、より強いセックスのほとんどの代表者にとってとらえどころのない目標です。

ユダエフ・ラチェイ・ユーリ。ドモジェドヴォの早春。濡れた高速道路。 1982年

そして、ここで重要なのは、労働力や特別な知識や経験の欠如でさえありません。小さくて控えめなカントリーハウスの建設でさえ多額の資金が必要となるため、真剣な投資の必要性です。

もちろん、理論的には、誰もがダーチャ、コテージ、別荘、または邸宅を建てるプロセスを想像することができます。複雑なことは何もないようです-土地を選択し、信頼できる基礎を構築し、壁を構築します。ただし、建設は複雑なプロセスであり、特に通常の 1 階建てまたは 2 階建ての建物ではなく、100 戸以上のアパートを備えた高層ビルの場合には、多くの微妙な違いがあります。

マンション着工～土地選び

高層ビルの建設の最初の段階は、適切な土地区画の選択です。建設組織は、次のようなさまざまな要素を考慮して開発用地を選択します。

都市インフラへの近さ。もちろん、都市の中心部に近いほど良いのですが、ここの土地はより高価であり、当局から許可を得るのははるかに困難です。同時に、定期的で便利な交通機関が存在しない都市郊外の遠く離れた建物にあるアパートは、購入者の需要がほとんどないため、ここのアパートの平方メートルあたりの価格は低くなります。
必要な通信の利用可能性、電力供給ネットワーク、熱供給および電話ケーブルの近さ。現在、多くの集合住宅には自律暖房の利点があるため、セントラルヒーティングの本管に近いことはそれほど重要ではなくなりましたが、給水パイプを「引いて」、送電線を敷設するための支柱を立てる必要があるため、建設コストが増加する可能性があります。

高層ビルの建設を含む都市の開発は、承認された都市計画に従って厳密に実行されることは注目に値します。特定の土地、特に中部地域での建設開始許可の数が 50 件に達することもよくあります。高層ビルの建設許可を得る最も簡単な方法は、新しい建物がまだほとんどなく、基本計画でいくつかの建物の建設が規定されている地域に建てることです。

マコヴォイ・ヴァレリー。村の建設ベラヤ・ベレスカ。 80年代。エチュード。 1986年

建物の顧客が市当局である場合、建設許可の取得と土地区画の提供のプロセスも大幅に簡素化されます。ただし、この場合、ほとんどの場合、住宅は低所得層の人口、エコノミークラスのアパート向けに建設されます。

地形測量・地質調査の実施

まもなく建設現場となる土地の地形測量は、将来の構造物の位置の座標を正確に決定するとともに、その地域と周囲の景観の主な特徴を決定するために実行されます。

これは高層ビルの建設において非常に重要な部分であり、地質調査と併せて地下水の深さを調べ、土壌の一般的な状態、収縮の可能性と程度を評価することができます。基礎。

このような調査や調査は、適切な許可を得た専門機関が実施します。作業完了後、開発者は行われた作業に関する詳細な報告書を受け取ります。この報告書には、とりわけ、起伏の特徴、気象および気候の特徴、地質構造、土壌の物理的特性と組成、水理地質学的条件などが記載されています。もっと。

複雑な地形や地下水が近い場合には特別な方法を使用する必要があるため、地質調査に基づいて建築材料と建設技術の選択が行われます。

アパートの設計は複雑で非常に責任のある仕事です。アパートのレイアウト、面積、家の外観をどの程度成功させ、快適にするかを決定するのは設計者であるためです。

ベリャコワ・エフゲニア。建築家。 2005年

設計プロセスは専門家、つまり関連する自主規制機関に加盟し、この種の作業を行う許可を受けた企業の専門家にのみ委託できます。

建築家やデザイナーは、承認された建築基準法と衛生要件に従っており、地域の地震学的状況や気候的特徴も考慮されています。たとえば、衛生法は照明や換気などのアパートのパラメータを規制しており、断熱システムは年間平均気温を考慮して開発されており、必要に応じて、プロジェクトではファサードの追加断熱が提供されます。

建築家が直面する仕事の複雑さは、将来の建物の計画を変更できる顧客の要件に加えて、設計者が建築および建設当局と最終プロジェクトを調整する義務があるという事実にもあります。市の定められた衛生基準と要件を厳密に従ってください。

建物の設計では、通信を調整するための最適な方法も提供され、建物のエネルギー効率が確保されます（最近、我が国では「グリーン」建築基準がますます普及しており、熱とエネルギーの経済的な消費に対する要件が高まっています）。、環境要件、周辺地域の特徴、その他のニュアンス。

通常、建築家は建物のファサードを設計するためにいくつかのオプションを提供し、顧客はその中から最も気に入ったものを選択します。

さらに、多階建ての建物、特に高層建物（22 階以上）を建設する場合は、基礎にかかる荷重と耐荷重構造の信頼性を非常に慎重に検討し、計算する必要があります。とても大きな重量。

もう1つの重要な点は、プロジェクトを作成するとき、建築家は景観の特徴だけでなく、その地域のさらなる開発の見通しも考慮に入れなければならないということです。このニュアンスを考慮に入れないと、将来的には建物の窓からの眺めが劇的に変化する可能性があり、ファサードは、たとえばまったく異なるスタイルで建てられた隣接する建物とはっきりと対照的になるでしょう。

この段階は、建設を正常に完了させるために非常に重要です。すべての基準と要件を満たし、綿密に計画され、繰り返しテストされたプロジェクトだけが、この敷地に魅力的で信頼性があり安全なアパートの建物がすぐに完成し、建物自体が完成することを保証するからです。風景全体を損なう「怪物」のようには見えません。

高層ビルの建設で最も目に見えて重要な段階である建設作業を開始する前に、プロジェクトの実施を委託される請負業者を選択する入札という別の段階がしばしば開催されます。

通常、請負業者は競争に基づいて選択されますが、この分野での経験、資格のある従業員と建設機械の有無が非常に重要です。

スコーシン・ヒョードル。作業員は二人。 1967年

建物の建設段階自体は、次の最も重要な部分に分けることができます。

建設現場の準備。これには、建設現場への見知らぬ人の出現を避け、資材や設備の安全を確保するための土地区画のフェンスなどの準備作業が含まれます。既存の構造物の取り壊しを含む敷地の撤去。建設を妨げるユーティリティネットワークのルートを変更する。仮設道路の敷設と必要な通信。一時的な住居、管理施設、倉庫、その他の施設の手配。また、この段階では、雨水が溜まる可能性から建設現場を保護する必要があります。
建物の軸をマークします。もう 1 つの重要な段階では、わずかなずれを修正することがほぼ不可能になるため、慎重なチェックと正確な計算が必要です。マーキングは最新の精密な測定器を使用して行われます。
発掘。高層ビル建設時の掘削工事は基礎坑の掘削が主であり、通信用の溝の敷設なども行われます。もちろん、この段階では、作業量が非常に大きくなる可能性があるため、掘削機やブルドーザーなどの特別な機器なしで行うことは不可能です。
基礎工事。最も重い荷重に耐える基礎であり、建物の基礎であり、その耐久性と強度を保証します。基礎の種類は土壌の性質によって異なります。多くの場合、砂や砂利が使用されます。作業の主な部分は、9 階、12 階、さらには 24 階の建物の重量を支えることができる高品質のコンクリートを注入することです。
建設の次の段階では、建物の外壁の建設が始まります;レンガ、鉄筋コンクリートパネル、またはモノリシック建物で作られた家を建てる技術には重大な違いがあることに注意する必要があります。現在、型枠、鉄筋、コンクリートのみを必要とするモノリシック構造の人気が高まっています。
住宅への通信の供給 - 水道、電気、ガス、下水道システム。掘削段階でパイプ用の溝が掘られ、現在は通信が敷設され、建物は集中給水やその他のネットワークに接続されています。
屋根の取り付け。この段階は、承認された屋根のタイプにも依存します。多くの現代の新しい建物には、いわゆる使用可能な屋根があり、その上に、たとえばウィンターガーデンを設置できます。
内部パーティションの設置。承認されたプロジェクトによると、厳密に言えば、高層ビルを別々のアパートに分割すること。この段階では、エレベーター設備などの高層ビルの重要な要素が設置されます。
金属プラスチック窓の設置。内装工事を続けるには、気候の影響から部屋を守る必要があるため、現在窓が設置されています。各アパートメントには金属製のドアを取り付けることもできます。
社内通信ネットワークの整備。これには、建物の全部屋への光の分配、下水管の敷設、ガス供給、暖房、冷水および温水の供給の配置が含まれます。また、通信が敷設された後は、各アパートに電気と水道のメーターが設置されます。
床スクリードの設置。この段階では、コンクリートと砂の混合物が再び使用され、床が注意深く水平に保たれ、床スクリードから大まかな仕上げ作業が始まります。
内装仕上げ工事。荒仕上げと仕上げ仕上げに分けることができます。開発業者は粗仕上げのアパートを販売することが多く、新しい所有者が独立してアパートを居住可能な状態にできる機会を与えますが、これには多大な時間と資金の投資が必要です。
ファサードの外装仕上げとすべての公共エリアの修繕工事を実施します。大まかな仕上げ工事を行ってからマンションを販売する場合、ホール、エントランス、階段、共用部の屋根などの共用部分はすべて仕上げ工事を完了させなければなりません。

多くの集合住宅には商業施設も併設されており、たとえば、ランドリー、美容院、銀行支店、小さな食料品店が 1 階にある場合があります。もちろん、そのような敷地の存在はプロジェクトの立案段階で提供されるべきであり、通常の住宅建物と多機能複合施設の両方の建設は必然的に上記のすべての段階を経る必要があります。

新しく建設された高層ビルのアパートを有利に販売するために、都市計画基準に従って、開発業者は周辺地域の配置にも配慮する義務があります。家の前に遊び場を設置し、緑地や花壇を設け、玄関前に舗装スラブやアスファルトを敷き、車両のアクセス道路を設け、場合によっては居住者や来客用に駐車場を設けるのが一般的です。街路灯の設置。

メフォコフ・ニコライ。サラトフの中庭。 2004年

高級住宅団地であると主張する高層ビルには、景観デザインで装飾された閉鎖された警備されたエリアがあり、さらにはスイミングプールさえ備えています。よりシンプルな高層ビルには、ブランコとベンチが備えられた、よく手入れされた小さな中庭があるだけです。玄関前の小さな花壇。

ご覧のとおり、アパートの建設プロセスは非常に複雑で、多段階であり、責任が伴います。多くの開発者は、主な困難はまさに建設許可の取得、必要な書類の収集、プロジェクトの作成と承認の段階で発生しますが、建設作業自体にはそれほど時間はかかりません。ただし、多くの建設会社は標準プロジェクトを使用することで時間とお金を節約しており、それが最悪の選択肢ではないことが判明する場合もあります。

アンナ・セディク、rmnt.ru

シール