Че трябва да построите жилищна сграда. Разрешение за строеж на жилищна сграда

Проектната декларация за изграждане на жилищна сграда включва огромно количество различна информация, чийто анализ може да даде на потенциалния акционер разбиране за надеждността на предприемача и приблизителния външен вид на бъдещата къща. Прочетете какви данни са включени в декларацията за проекта и как да определите дали трябва да се вярва на определен кредитополучател.

Споразумението за споделено участие в строителството на жилищна сграда е основният документ, регулиращ отношенията между страните при закупуване на жилища в проекти в процес на изграждане. Регистрацията на отношения въз основа на всеки друг документ може сериозно да усложни живота на акционера в бъдеще. Въпреки това, като имате споразумение за дялово участие, вие също не можете да изпуснете от поглед някои от нюансите, описани в тази статия.

Строителство на жилищни сгради

Всяка строителна компания е достойна за уважение, ако се занимава с изграждането на индивидуални или жилищни сгради, които в бъдеще ще се превърнат в огромен жилищен комплекс от много многоетажни сгради. Но не всеки успява да реализира подобна идея. Проблемът е не само високата цена на проекта, но и трудностите при получаване на съгласие от областните власти за изграждане на жилищни сгради.

За да не се гмуркаме в сложна терминология, а да говорим на прост език, определението ще бъде следното. Многоетажна сграда е структура, в средата на която частни лица или юридически лица получават правото да притежават стаи, апартаменти или търговски площи. В една такава сграда може да има от два или повече апартамента едновременно. Освен това всеки от тях има свой собствен изход към двора или към помещения за общо ползване, например към площадката или към коридора.

В допълнение към апартаменти или стаи, тази сграда (най-често на 1-ви етаж) може да побере нежилищни търговски помещения. Такива площи се използват като магазини, бизнес офиси, рецепции. Освен това в многоетажна сграда има помещения за общо ползване, стълбища и коридори, балкони и лоджии, асансьори и площадки.

Строителството на жилищна сграда може да бъде разделено на няколко етапа. Тези етапи предполагат, че работата се извършва ефективно и професионално, тъй като високата конструкция е много сложна структура, чийто основен критерий е да се осигурят мерки за безопасност на жителите. Също така важен фактор ще бъде създаването на удобни условия за живот и доставката на всички необходими комунални услуги.

Избор на терен за застрояване

Първоначалният етап от изграждането на тази структура ще бъде изборът на терен за строителство. Изборът на обекта се извършва съгласно плана за оформяне на градската застройка.

Най-лесният начин би бил да получите земя в града, където има малък брой къщи и се планира изграждането на допълнителни жилищни сгради. Не може да се каже същото за центъра на града, основните многоетажни сгради са разположени доста гъсто.

При изграждането на многоетажни сгради е важно:

1. Първо, трябва да вземете предвид наличието на телефонни кабели за свързване към интернет и телевизия. В края на краищата съвременните хора не могат да си представят живота без такива революционни технологии. Колкото по-близо са необходимите комуникации, толкова по-ниска ще бъде първоначалната цена на квадратен метър.
2. Второ, градската инфраструктура играе важна роля в човешкия живот. Трябва да се помни, че близостта на автобусни и тролейбусни спирки, метростанции и супермаркети значително увеличава цената на бъдещите апартаменти.

Това обаче не е всичко. Всеки град има свой собствен градоустройствен план, според който строителството се извършва през следващите няколко години. Оказва се, че е много по-лесно да се получи право за строеж на жилищни сгради в района, където ще се планира строителство след определен брой години. И ще бъде още по-лесно за онези строителни фирми, които изпълняват държавни специални поръчки.

За да избегнете охлаждане и замръзване на външните стени на апартамента, експертите препоръчват да ги покриете с изолация.

След като получите разрешение за изграждане на избрания обект, можете да продължите към следващия етап от строителството на многоетажна сграда. Този етап ще включва геоложко проучване и топографско заснемане на терена. На този етап се определя следното:

• близост до подземни води
• общо състояние на почвата
• климатични условия
• важни характеристики на терена

Въз основа на данни от геоложки проучвания се прави заключение кои технологии и материали да се използват за строителство.

На етапа на проектиране се изготвя план за проектиране на многоетажна сграда, както и прилежащата площ и вътрешни помещения, по-специално оформлението на апартаментите. Проектирането е най-важната стъпка преди изграждането на жилищна сграда.

Целта на проектантите ще бъде трудното развитие на дизайна на сградата и околното пространство. Важно е външният интериор да се слее с градския пейзаж. Ще бъде изключително неприятно за жителите на къщата, ако стените на новата сграда се виждат извън прозореца им. Необходимо е да се спазва градоустройственият план, за да се избегнат подобни недостатъци.

По време на проектирането се разработва и полагането на инженерни мрежи. Подробности. Прочетете за характеристиките на полагането на водопроводи по време на строителството на многоетажни сгради в тази статия.

Изграждане на жилищна сграда и озеленяване на околното пространство

Третият етап от процеса на изграждане на къща е изграждането на жилищна сграда. Необходимо е довършване на фасадите и вътрешните помещения. На този етап ще бъде полезна помощта на професионални експерти в областта на архитектурата, дизайна, инженеринга и инженеринга. Сградата трябва да бъде свързана към отоплителна, канализационна и водоснабдителна мрежи. Към къщата са изведени телефонни комуникации, към които са монтирани захранващи кабели.

Озеленяването се състои от следните точки:

1. Полагане на тротоари.
2. Изграждане на подземен или надземен паркинг.
3. Монтаж на детски площадки.

Колкото по-добре е озеленена къщата, толкова по-привлекателна ще бъде за купувачите.

Строителството на многофамилни сгради само по себе си не е най-скъпата част от финансите. Събирането на всички необходими документи и свързването на градските комуникации ще бъде много скъпо. Но с всичко това разработчиците успяват да направят добри пари от този бизнес.

След завършване на строително-монтажните и облицовъчни работи, строителната фирма предава къщата за експлоатация. По този начин проектът за изграждане на жилищна сграда ще зависи от много аспекти.

На разположение на нашия строителен холдинг, който е успешен на строителния пазар на Новосибирск повече от 15 години, има обект, който според общия устройствен план на Новосибирск, одобрен от кметството, е предназначен за строителство на многоетажна жилищна сграда, където холдингът ни проектира жилищна сграда от 19 етажа (1 етаж магазин, 1 технически етаж) и паркинг на две нива за 74 коли/места. Начало на строителството не по-късно от 1 юни 2015 г., завършване - ноември-декември 2017 г. Проектът вече е етап "П"

Обектът от 0,6 хектара се намира в жилищен район на пресечката на ул. Sacco и Vanzetti и Belinsky, в близост до жилищен район Шевченковски, на 7 минути пеша от метростанция Oktyabrskaya. В близост се намират три висши учебни заведения, две средни технически; магазини, аптеки, детски градини, училище, октомврийски пазар.

РЗП: 436.85 м2

Общата площ на апартаментите на етаж е 404,9 м2, в цялата къща - 6883,3 м2.

Търговско-офисни помещения 1 етаж - 408.0

Площта на балконите на етажа (от стая 0,5) е 117,95 м2, в къщата - 2005,15 м2

Конструкция на къщата: стоманобетонна конструкция, тухла, вентилируеми фасади.

Предвижда се дворът на къщата да бъде оформен във формат на градски парк: каскаден фонтан, детски площадки и зони за отдих за възрастни.

Цената на строителството на жилищна сграда ще бъде 285,8 милиона рубли.

Цената на 1 m2 жилищни и търговски помещения ще бъде 39,2 хиляди рубли.

Пазарната стойност на готовите жилища в най-близките нови сгради или с подобно местоположение е около 63,0 хиляди рубли. на квадратен метър продадено жилище.

Очакваният доход от продажбата на апартаменти, съответно (според песимистичния вариант), ще бъде 459,35 милиона рубли;

допълнително балкони - 17,0 милиона рубли.

Търговски помещения на 1-ви етаж - 25,7 милиона рубли. Общо: 502,05 милиона рубли.

Печалба от продажба на всички площи в къщата - 216.25

Цената на паркинга за 74 автомобила / места е 29,7 милиона рубли.

Цената на изграждането на 1 автомобил/място е 401,05 хиляди рубли.

Цената на продажбата на 1 превозно средство / място е 700 хиляди рубли. (минимум)

Цената на продажбата на целия паркинг е 51,8 милиона рубли. (минимум)

Очакваната печалба от продажбата на паркинги е 22,1 милиона рубли.

Цената на целия проект (приходи) е 553,85 милиона рубли.

Стойността на целия проект е 315,5

Очакваната печалба от целия проект е 238,35 милиона рубли.

Преди началото на строителството е препоръчително да се привлекат инвестиции в размер на 30 милиона рубли. на два транша: 15 милиона рубли. до 8 март и 15 милиона рубли - до 31 март за презаселване на три къщи от порутени сгради. Възможни са варианти с обезпечение. На първия инвеститор се предлагат квадратни метра застрояване на цена от 39,2 рубли/м2

Инвеститорът може да увеличи размера на инвестицията до 100 милиона рубли и да влезе в дялово участие в този проект с разпределение на печалбата от продажбата на цялата къща в съответствие с инвестираните акции.

Възможни са и други варианти за партньорство.

"Дом сладък дом!"
Не се съмнявам, че всеки иска да има собствен дом - място, където ще бъде уютно и удобно. „Защо да строим къща?!“ тази фраза може да се използва в различни контексти, тя също има различни окончания, но не това е важното. Основното е, че става въпрос за дома. Не напразно казват: „Моят дом е моята крепост“. В ежедневния смисъл вила, дача, апартамент, стая е къща, но от гледна точка на буквата на закона не всичко е толкова просто. Вече споменахме индивидуалните жилищни къщи и дачи по-рано. Сега нека разгледаме по-отблизо многофамилните жилищни сгради.

Концепцията за жилищна сграда

Първо, нека се обърнем към Жилищния кодекс на Руската федерация (наричан по-нататък Жилищният кодекс на Руската федерация). Този нормативен правен акт (чл. 16) дава тълкуване на понятията "жилищна сграда" и "апартамент".


Понятието „жилищна сграда“ в Жилищния кодекс на Руската федерация липсва, то е дадено в „Наредбата за признаване на помещения за жилищни помещения, жилищни помещения, неподходящи за обитаване, и жилищна сграда като аварийна и подлежаща на разрушаване или реконструкция", който е одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 28.01.2006 г. № 47.


Нека се обърнем към набора от правила SP 54.13330.2011 „Жилищни многофамилни сгради. Правила за проектиране. Актуализирано издание на SNiP 31-01-2003", Приложение "B":

Какво трябва да знаете за разрешението за строеж на жилищна сграда

Формата на разрешението за строеж е една и съща както за обект на индивидуално жилищно строителство, така и за жилищна сграда (наричана по-долу MKD), одобрена е със Заповед на Министерството на строителството на Русия от 19 февруари 2015 г. № 117 / pr . Основната разлика е в списъка с документи, които трябва да бъдат представени на органа, упълномощен да издава разрешение за строеж.

Документите, необходими за получаване на разрешение за строеж на жилищна сграда, както и образец на заявление за разрешение, са дадени в статията „”.

Упълномощеният орган (този, който дава разрешение за строителство) в повечето случаи е органът на местната власт по местонахождението на парцела, върху който се планира изграждането на жилищна сграда (изключения са предвидени в части 5 - 6 на член 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация и други федерални закони).

Получаването на разрешение за изграждане на жилищна сграда е възможно, след като упълномощеният орган установи съответствието на проектната документация с правилата за градоустройство, проекта за устройство на територията и проекта за проучване на територията.

Можете да проучите процедурата за получаване на разрешение чрез многофункционалния център в статията „”.

След разработването на проектната документация е необходимо да се получи експертно становище на проектната документация; за случаите, когато проектите на MKD не подлежат на проверка, вижте статията „”. Според „пътната карта“ на Чувашката република периодът за преминаване на държавния преглед на проектната документация за MKD е 45 дни.

Ако проверката на проектната документация е била недържавна, тогава е необходимо да приложите копие от сертификата за акредитация на юридическото лице, издало това заключение.

Разделът „Валидност на разрешението за строеж” се попълва от упълномощения орган в съответствие с представената от заявителя проектна документация. Продължителността на строителството на жилищната сграда е предвидена от проекта за организация на строителството.

Ако правата върху парцел или жилищна сграда се прехвърлят на друго лице, тогава периодът, за който е издадено разрешението, остава същият (за изключения вижте част 21 на член от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Малко за таванските помещения

Последният етаж на жилищна сграда може да бъде таван, таван или технически (технически таван)
Връщайки се към SP 54.13330.2011, четем следното:

• 3.15.6 Технически етаж - етаж, функционално предназначен за настаняване на техническите помещения на сградата и вътрешните инженерни системи, може да бъде разположен в долната част на сградата (технически подземен) или в горната част на сградата (технически таван), или между надземни етажи.
• 3.15.7 Тавански етаж (таван, мецанин) - етаж в подпокривното пространство,
  чиято фасада е оформена изцяло или частично от повърхността(ите) на покрива (скатен или плосък).
• 3.17 Таванско помещение - открито пространство между тавана на горния етаж, външните стени и покривната конструкция;

Ако техническият етаж и таванското помещение не се считат за жилищни, тогава таванските помещения в жилищна сграда могат да бъдат подходящи за обитаване на хора, ако са изпълнени нормативните изисквания за жилищни помещения.

П.п.с. Приятели, бих искал също да ви препоръчам "Генератор и допълнителна документация - Generator-ID" от сайта ispolnitelnaya.com. Програмата е толкова проста и ефективна, че ще спести много време. Съветвам всички да го разгледат!!!

получени
такса 50%

Здравей Евгений. Върху поземлен имот, предназначен за индивидуално жилищно строителство, е невъзможно да се построи многожилищна сграда, независимо с каква цел.

Можете да построите само индивидуална жилищна сграда, но тя може да има и изолирани жилищни помещения, които могат да се отдават под наем.

Изграждането на жилищна сграда е свързано с промяна на предназначението на поземления имот - за изграждане на жилищна сграда. Което най-вероятно е невъзможно.

Здравейте.

Ако администрацията установи факта, че сградата е жилищна сграда, например въз основа на жалба от съседи, тогава тя може да се обърне към съда с иск за разрушаване на къщата, т.к. ще е неразрешено строителство.

Решение на Федералната антимонополна служба на Севернокавказкия окръг от 26 март 2012 г. по дело № A32-19509/2011
Отказвайки да удовлетвори молбата, съдът отхвърли исканията на ищеца за признаване на собственост върху многожилищната жилищна сграда, построена от ищеца. Както посочи съдът, съобразно разпоредбата на чл. 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация, чл. 3 от Федералния закон „За архитектурните дейности в Руската федерация“, строителството, реконструкцията на обекти за капитално строителство, както и техният основен ремонт се извършват въз основа на разрешение за строеж, което се издава от местната власт на мястото. от поземления имот, в който се предвижда строителство. В същото време, съгласно параграф 26 от Резолюцията на Пленума на въоръжените сили на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. N 10/22, липсата на конструкция разрешението само по себе си не може да служи като основание за отказ на иск за признаване на собственост върху неразрешен строеж, необходимо е да се установи дали лицето, което е създало неразрешеното строителство, е предприело подходящи мерки за узаконяването му, по-специално да получи разрешение за строеж и/или акт за въвеждане на обекта в експлоатация. Както установи съдът, ищецът има разрешение за строеж на триетажна индивидуална жилищна сграда. В действителност обаче ищецът е изградил пететажна жилищна сграда, която не отговаря на разрешителната документация. В материалите по делото няма доказателства за промяна на вида на разрешеното ползване на поземления имот, спазване на установения ред за получаване на разрешение за строеж на пететажна жилищна сграда, наличие на проектна документация за изградения обект, т.к. както и заявление до оторизираните органи за одобряване на строителството на спорния обект. Следователно не са налице основания за удовлетворяване на исковете на ищеца.

КОСТРОМСКИ РЕГИОНАЛЕН СЪД
РЕШЕНИЕ ЗА ОБЖАЛВАНЕ
от 05.12.2014 г. по дело No 33-1885
Със заповед на Отдела за собственост и поземлени отношения на Костромска област от ДД.ММ.ГГГГ N горепосоченият парцел с обща площ от 748 кв. м намиращ се на:<адрес>, предоставена от Х.А.И. безвъзмездно към имота като собственик на недвижимия имот обект, с разрешено ползване „за експлоатация на индивидуална жилищна сграда“. Собствеността върху земята е преминала държавна регистрация, което се потвърждава от удостоверение от ДД.ММ.ГГГГ.
С предявяване на иск за събаряне на обект на адрес:<адрес>, ищецът сочи, че обектът има признаци на самоволно строителство, тъй като представлява жилищна сграда, изградена без разрешение за строеж, в нарушение на предназначението на земята, при строителството й са нарушени технически норми и правила, поради което структурата застрашава живота и здравето на гражданите.
Позицията на ответника е, че къщата е индивидуална, триетажна, построена за едно семейство и следователно не е необходимо да се получи разрешение за строеж на къща, да се изготви и одобри проектна документация. Строителството на съоръжението не е завършено, всички констатирани нарушения са отстраними и ще бъдат отстранени по време на строителството.
След преценка и проверка на представените доказателства по реда на чл. 67 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, първоинстанционният съд стигна до извода, че спорният обект има характеристиките на жилищна сграда. Ответникът е извършил ново строителство, като преди започването му е извършена проектна документация по чл. 48 от Гражданския кодекс на Руската федерация, което подлежи на разглеждане, не е извършено, не е получено разрешение за строеж, при издаването на което се определят видовете разрешено строителство и неговите максимални параметри, съответствие с градоустройствените разпоредби в съответствие с чл. 51 GRK RF. Като взе предвид установените обстоятелства, първоинстанционният съд заключи, че спорният обект има всички признаци на неразрешено строителство: жилищна сграда е издигната върху поземлен имот, който не е разпределен за тези цели по предвидения от закона начин, без да се получи необходимото разрешения, в съществено нарушение на градоустройствените и строителни норми и правила, вкл. частично разположен извън границите на поземления имот, нарушава правата и законните интереси на трети лица, създава заплаха за живота и здравето на гражданите.При горните обстоятелства недвижим имот, находящ се на адрес: ж.к.<адрес>, подлежи на събаряне.
По този начин спорният обект е неразрешен строеж, който е издигнат в нарушение на строителните норми и правила върху поземлен имот, който не е предназначен за изграждане на жилищна сграда, частично върху поземлен имот, който не принадлежи на ответниците, и създава заплаха за живота и здравето на хората.
Последиците от неразрешеното строителство се установяват с чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Лице, извършило неразрешено строителство, не придобива право на собственост върху него. Няма право да се разпорежда със сградата – да продава, дарява, отдава под наем, да извършва други сделки. Неразрешената сграда подлежи на разрушаване от лицето, което я е извършило, или за негова сметка, с изключение на случаите, предвидени в параграф 3 от този член. Правото на собственост върху неразрешено строителство може да бъде признато от съда, а в случаите, предвидени от закона, по друг начин, установен от закона, за лицето, което притежава, има пожизнено наследствено владение и чието постоянно (вечно) ползване е земята парцел, където е извършено строителството. В този случай лицето, чиято собственост върху сградата е призната, възстановява на лицето, което я е извършило, разходите за строителство в размер, определен от съда. Правото на собственост върху неразрешена структура не може да бъде признато на определено лице, ако запазването на структурата нарушава защитените от закона права и интереси на други лица или създава заплаха за живота и здравето на гражданите.
В съответствие с правната позиция на Конституционния съд на Руската федерация, изложена в Определение № 595-O-P от 3 юли 2007 г., неразрешеното строителство е престъпление, което се състои в нарушаване на нормите на поземленото законодателство, уреждащи предоставянето на земя парцел за застрояване, градоустройствени норми за проектиране и строителство. Според буквалния смисъл на параграф 1 на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, санкцията, съдържаща се в него, може да бъде приложена, ако се докаже вината на гражданина за извършване на неразрешено строителство. Извършването на неразрешено строителство е виновно деяние, доказателство за извършването на което е установяването на поне едно от трите условия, изброени в параграф 1 на член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Вземайки предвид, както и разпоредбите на ал. 2 т. 2 чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, параграф 3 от чл. 76 от Кодекса на земята на Руската федерация, задължението за разрушаване на неразрешена конструкция трябва да бъде възложено на лицето, извършило неразрешеното строителство, тоест на собственика Kh.A.I.
В съответствие с разясненията, съдържащи се в параграф 23 от резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 10 и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 22 от 29 април 2010 г. „По някои въпроси възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на правата на собственост и други вещни права“, решението на съда за удовлетворяване на иска за разрушаване на неразрешена сграда служи като основание за извършване на вписване в Единния държавен регистър на вписванията относно прекратяването на собствеността на ответника върху неразрешеното строителство.
Като се има предвид горното, това решение е основание за прекратяване на вписването в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях върху собствеността на Kh.A.I. и В. за индивидуален проект за жилищно строителство - 3-етажна жилищна сграда с общ<данные изъяты>кв. м инвентарен номер N буква Б на адрес:<адрес>.

За да построите жилищна сграда, трябва да промените вида на разрешеното използване на парцела, ако парцелът принадлежи към земите на населеното място.

ГРАДОУСТРОЙСТВЕН КОДЕКС НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ
Член 37. Видове разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство
1. Разрешеното използване на парцели и проекти за капитално строителство може да бъде от следните видове:
1) основни видове разрешена употреба;
2) условно разрешени видове ползване;
3) спомагателни видове разрешена употреба, допустими само като допълнение към основните видове разрешена употреба и условно разрешени видове употреба и извършвани във връзка с тях.
2. По отношение на всяка териториална зона се установяват видовете разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство.
3. Промяната от един вид разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство към друг вид такова използване се извършва в съответствие с правилата за градоустройство, при спазване на изискванията на техническите регламенти.
4. Основните и допълнителните видове разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство от законните притежатели на парцели и проекти за капитално строителство, с изключение на държавни органи, местни власти, държавни и общински институции, държавни и общински унитарни предприятия, се избират самостоятелно без допълнителни разрешителни и одобрения.
5. Решенията за промяна на един вид разрешено използване на парцели и проекти за капитално строителство, разположени върху земи, за които не се прилагат правилата за градоустройство или за които не са установени правила за градоустройство, към друг вид такова използване, се вземат в съответствие с федералните закони .

Здравей Евгений.

Определено ще имате затруднения:

1. Може да ви бъде отказана регистрация на собственост върху имот

2. Жилищната ви сграда може да бъде призната за неразрешена конструкция и разрушена.

Това се потвърждава от множество съдебни практики, включително в Москва и Московска област!

„Преглед на практиката на съдилищата за разрешаване на спорове, възникващи във връзка с участието на граждани в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти“ (одобрен от Президиума на Върховния съд на Руската федерация на 4 декември 2013 г.)
М.А.Н. върху негов поземлен имот от 600 кв.м. м, предназначен за индивидуално жилищно строителство, въз основа на разрешителни за строеж е изградена жилищна сграда с РЗП 1005,9 кв.м. м. Органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, са регистрирали правата на собственост на M.A.N. за тази къща. На основание договора за покупко-продажба на недвижим имот, собственици на жилищната сграда, намираща се в посочения поземлен имот на правото на обща дялова собственост, освен М.А.Н., са и Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и други (общо 14 души).
С решение на Люберския градски съд на Московска областискът на прокурора на гр. Люберци, Московска област, в интерес на Т.Ю.А., общинско образувание „Градско селище Малаховка на Люберски общински район на Московска област“ към М. за разрушаване на неразрешено строителство е удовлетворено.С решението на съдебния състав по граждански дела на Московския окръжен съд съдебното решение е оставено без промени.
С решението на съдебния състав по административни дела на Московския окръжен съд, който разглежда жалбите на B.K.V., G.O.A., G.V.A., O.M.L., R.L.N., отменени съдебни решения, исковете на прокурора на град Люберци, Московска област, са отменени. удовлетворен.
Видно от материалите по делото (протокол от оглед, техническа документация и др.), върху посочения поземлен имот е построена триетажна жилищна сграда (два приземни етажа и мансарден етаж). На всеки етаж реално има по 8 или 9 самостоятелни апартамента, всичките са номерирани, имат отделен изход към коридора, самостоятелен санитарен възел и отделна кухня с печка. От жилищната сграда има един изход на приземния етаж към прилежащия към къщата парцел.
Построената от ответника жилищна сграда по същество е предназначена и реално се използва за обитаване на няколко семейства, които не са свързани с предприемача и живеят в отделни изолирани помещения.
Като се има предвид съдържанието на параграфи 5 и 6 от Правилника за признаване на помещения като жилищни помещения, жилищни помещения, неподходящи за обитаване, и жилищна сграда като опасна и подлежаща на разрушаване или реконструкция (одобрена с Указ на правителството на Руската федерация от януари 28, 2006 N 47), които определят характеристиките на жилищна сграда, апартамент, жилищна сграда, съдебният състав установи, че съвкупността от доказателства, представени в материалите по делото, надеждно потвърждава факта на изграждането на M.A.N. многожилищна жилищна сграда върху поземлен имот, предназначен за изграждане на индивидуален жилищен проект, в нарушение на изискванията на гражданското законодателство относно предназначението на земята. Ответникът не е получил разрешение за строеж на многофамилна жилищна сграда и не е подал заявление за въвеждане в експлоатация по установения ред.
По този начин, въз основа на разпоредбите на членове 222 (клауза 1) и 263 (клауза 1) от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и членове 7 (клауза 2) и 40 (алинея 2 на клауза 1) от Кодекса на земята на Руската федерация, членове 1, 2, 8, 9, 30 , 36, 44, 47, 48, 55 GrK RF, създаден от M.A.N. Жилищната сграда е призната от административния състав на Московския окръжен съд за неразрешено строителство.
Съгласно член 222, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, параграфи 23 и 24 от решението на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април, 2010 N 10/22 „Относно някои въпроси, възникващи в съдебната практика при разрешаване на спорове, свързани със защитата на права на собственост и други вещни права“ на М.А.Н. е възложено задължението да събори посочената конструкция.
Например съдебният състав по граждански дела Московски окръжен съд с въззивно решение от 2 април 2014 г. по дело № 33-3589/2014 г.инсталирано:
Администрацията на градското селище на общински район Одинцово на Московска област заведе дело срещу ответниците за разрушаване на неразрешена сграда - жилищна сграда. Исковата молба е мотивирана с това, че спорната жилищна сграда е изградена без разрешение за строеж, в поземлен имот с предназначение за индивидуално жилищно строителство, в зона с ниско застрояване, без възможност за присъединяване към централен водопровод и канализационни системи, грубо нарушаващи законодателството за градоустройство, както и нормите и правилата на строителната технология (Кодекс за градоустройство на Руската федерация, SNiP 2.08.01-89, SP 30-102-99, SNiP 2.07.01-89, SNiP 31-02-2001 и др.).
Представителите на ответниците възразяват срещу иска, като сочат, че ОУП, както и планът за застрояване не са одобрени, ответниците са нередовни - поради което съгласно чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация искове за разрушаване на неразрешена сграда се предявяват не срещу собственика, а срещу предприемача. За някои собственици тази жилищна сграда е единственото място за пребиваване в Руската федерация; хората закупиха апартаменти за лично пребиваване; две семейства всъщност живеят в къщата. Администрацията възпрепятства промяна на предназначението на поземления имот. Къщата се намира на 20 метра от администрацията, построена е пред администрацията, като от 2008 г. не е повдиган въпросът за незаконността на построяването или събарянето й, ищецът не е доказал, че неразрешеният строеж представлява заплаха за живота и здравето на гражданите, просто липсата на разрешение за строеж не служи като основание за разрушаване на съществуващ обект, правата върху който са регистрирани по предвидения от закона начин. Жилищната сграда е издигната в зона за жилищно застрояване в съответствие с Правилата за развитие на град Одинцово, одобрени с Резолюция № 931 от 3 октомври 2012 г.
Представител на трета страна - Отделът за архитектура и градоустройство на администрацията на Общински район Одинцово на Московска област - подкрепи твърдението на администрацията, като каза, че парцелът е предназначен за индивидуално жилищно строителство.
Като се има предвид вида на разрешеното използване на парцела, върху него е допустимо да се построи еднофамилна жилищна сграда с не повече от три етажа, предназначена за едно семейство (SP 55.13330.2011, параграф 3 от член 48 от Граждански кодекс на Руската федерация, параграф 1 от член 49 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Представители на отдела за архитектура и градоустройство на администрацията на Общински район Одинцово извършиха инспекционни посещения, в резултат на които беше установено, че върху парцела е издигната 4-етажна жилищна сграда.
Собствениците на поземления имот не са кандидатствали в отдел "Градоустройствена архитектура", т.е. не предприе подходящи действия, насочени към узаконяване на неразрешено строителство и спазване на градоустройственото законодателство.
Като се има предвид, че спорният обект реално представлява жилищна сграда, съобразно разпоредбата на чл. 48, 49, 52, 54, 55 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изграждането на такива съоръжения трябва да се извършва от специализирани организации, които имат сертификат за SRO, въз основа на проектна документация, която е преминала проверка, съгласно надзор на Gosstroynadzor (упълномощен орган).
Както следва от отговора на Главгосстройнадзор на Московска област от 18 февруари 2013 г. N Zh-59/31 и Заповед на Главгосстройнадзор на Московска област N 44i от 16 ноември 2011 г., предприемачът не е кандидатствал за държавно строителство надзорни органи с известие за започване на строителството на съоръжението, държавен строителен надзор върху изграждането на съоръжението не е извършен върху посочения поземлен имот. Според резултатите от линейните измервания са установени нарушения на противопожарните разстояния между спорната сграда и жилищни сгради, разположени в съседни райони. Съоръженията не са свързани с централни водопроводни и канализационни мрежи. Тъй като качеството на строително-монтажните работи в къщата не отговаря на изискванията на регулаторните и технически документи за жилищни сгради, възникват съмнения относно издръжливостта и поддръжката на къщата (нарушения на SP 54.13330.2011 (SNiP 31-01-2003) „Жилищни многофамилни сгради“).
Ответниците считат, че с този иск са нарушени конституционните им права като собственици на поземления имот, а ищецът не е доказал нарушение на правата и свободите му с изграждането на строежа, давността по чл. 199 от Гражданския кодекс на Руската федерация, във връзка с което те поискаха да отхвърлят иска.
От материалите по делото следва, че ответниците са долеви собственици на поземлен имот за индивидуално жилищно строителство.
По проект къщата трябва да се отоплява с газови котли от съществуващ газопровод, водоснабдяване от съществуващ кладенец, канализация - индивидуални локални пречиствателни съоръжения, в бъдеще свързване към канализационни мрежи, изхвърляне на отпадъци - в метални контейнери чрез сключване на договор за сметоизвозване. Този проект е разработен в съответствие със санитарните и епидемиологичните стандарти. След закупуване на апартаменти в многофамилна жилищна сграда, подсъдимите са предприели мерки за узаконяване на жилищната сграда и привеждането й в състояние за обитаване – обезпечаване на къщата.
По отношение на твърдението на ответниците, че администрацията е пропуснала давността, следва да се отбележи, че изискването за разрушаване на неразрешена сграда, която представлява заплаха за живота и здравето на гражданите, не подлежи на давност.
Съгласно разясненията, дадени в параграф 2 на параграф 24 от Резолюцията на Пленума на Върховния съд на Руската федерация и Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 29 април 2010 г. N 10/22 „По някои въпроси възникнали в съдебната практика при решаване на спорове, свързани със защитата на правото на собственост и други вещни права”, ответник по иск за разрушаване на неразрешен строеж е лицето, извършило неразрешеното строителство. Ако неразрешена постройка се намира във владение на лице, което не е извършило неразрешеното строителство, ответникът по иска за разрушаване на неразрешената постройка е лицето, което би станало собственик, ако постройката не е била неразрешена.
След като проучи всички обстоятелства по делото, съдебният състав стигна до извода, че има основания за удовлетворяване на заявения иск за разрушаване на неразрешена сграда, тъй като по време на разглеждането на делото фактът на изграждането на неразрешен апартамент е учредена сграда в поземлен имот за индивидуално жилищно строителство.

Целта на истинския мъж, както знаете, е да отгледа син, да посади дърво и да построи къща. И ако първите две задачи не повдигат специални въпроси, то изграждането на собствен дом е непостижима цел за повечето представители на силния пол.

Юдаев-Рачей Юрий. Ранна пролет в Домодедово. Мокра магистрала. 1982 г

И въпросът тук дори не е трудоемкостта и липсата на специални знания и опит, а необходимостта от сериозни инвестиции, защото дори изграждането на малка, доста скромна селска къща ще изисква значителни средства.

Разбира се, теоретично всеки може да си представи процеса на изграждане на дача, вила, вила или имение. Изглежда, че няма нищо сложно - изберете парцел, изградете надеждна основа и изградете стени. Строителството обаче е сложен процес и има редица нюанси, особено ако не говорим за обикновена едно- или двуетажна сграда, а за многоетажна сграда със сто или дори повече апартамента.

Начало на строителството на жилищна сграда - избор на терен

Първият етап от изграждането на многоетажна сграда е изборът на подходящ парцел. Строителната организация избира място за развитие, като взема предвид редица фактори:

• близост до градска инфраструктура. Разбира се, колкото по-близо до централните части на града, толкова по-добре, но земята тук е по-скъпа и е много по-трудно да се получи разрешение от властите. В същото време апартаментите в сграда, разположена далеч извън града, където няма редовна, удобна транспортна връзка, ще бъдат малко търсени сред купувачите, съответно и цената на квадратен метър в апартаментите тук ще бъде по-ниска;
• наличие на необходимите комуникации, близост до електрозахранващи мрежи, топлоснабдяване и телефонни кабели. Сега много жилищни комплекси имат предимството на автономното отопление, така че близостта на централата за централно отопление сега не е толкова важна, но необходимостта от „издърпване“ на водопроводи и издигане на опори за полагане на електропроводи може да увеличи разходите за строителство.

Трябва да се отбележи, че развитието на всеки град, включително изграждането на многоетажни сгради, се извършва стриктно съгласно одобрения градоустройствен план. Често броят на разрешенията за започване на строеж на определен парцел, особено в централния район, достига 50! Най-лесният начин да получите разрешение за изграждане на многоетажна сграда е в район, където все още има малко нови сгради, а генералният план предвижда изграждането на няколко обекта.

Маковой Валери. Застрояване на селото Белая-Березка. 80-те години. Етюд. 1986 г

Процесът на получаване на разрешителни за строеж и предоставяне на парцел също е значително улеснен, ако самите градски власти действат като клиент за тази сграда. Въпреки това, най-често в този случай се изграждат жилища за категории от населението с ниски доходи, апартаменти от икономична класа.

Извършване на топографски и геоложки проучвания

Извършва се топографско проучване на парцел, който скоро ще стане строителна площадка, за да се определят точно координатите на местоположението на бъдещата структура, както и да се определят основните характеристики на района и околния пейзаж.

Това е много важна част от изграждането на многоетажна сграда, която заедно с геоложките проучвания ви позволява да разберете колко дълбоки са подземните води и да оцените общото състояние на почвата, вероятността и степента на възможно свиване на основата.

Такива проучвания и проучвания се извършват от специализирани организации, които имат съответното разрешение. След приключване на работата предприемачът получава подробен отчет за извършената работа, в който, наред с други неща, такива точки като характеристики на релефа, метеорологични и климатични характеристики, геоложка структура, физични свойства и състав на почвата, хидрогеологични характеристики условия и много други са отбелязани.

Въз основа на геоложки проучвания се извършва изборът на строителни материали и строителна технология, тъй като в случай на сложен терен или близко поява на подземни води е необходимо да се използват специални методи.

Проектирането на жилищна сграда е сложна и изключително отговорна задача, тъй като от дизайнера зависи колко успешно и удобно ще бъде оформлението на апартаментите, тяхната площ и външният вид на къщата.

Белякова Евгения. Архитект. 2005 г

Процесът на проектиране може да бъде поверен само на професионалисти - специалисти на компании, които са членове на съответните саморегулиращи се организации и са получили разрешение за извършване на този вид работа.

Архитектите и проектантите се ръководят от одобрените строителни норми и санитарни изисквания, като се вземат предвид сеизмологичната обстановка и климатичните особености на района. Например, санитарното законодателство регулира параметрите на апартамента като осветление и вентилация, а системата за топлозащита се разработва, като се вземе предвид средната годишна температура; ако е необходимо, проектът предвижда допълнителна изолация на фасадата.

Сложността на задачата, пред която е изправен архитектът, се състои и във факта, че в допълнение към изискванията на клиента, който може да направи промени в плана на бъдещата сграда, дизайнерът е длъжен да съгласува окончателния проект с архитектурните и строителните органи на града и стриктно спазват установените санитарни норми и изисквания.

Проектът на сградата също така предвижда оптимален начин за подреждане на комуникациите, които ще осигурят енергийната ефективност на сградата (напоследък у нас все повече се разпространяват стандартите за „зелено“ строителство, което повишава изискванията за икономично потребление на топлина и енергия) , екологични изисквания, характеристики на околността и други нюанси.

Обикновено архитектът предлага няколко варианта за проектиране на фасадата на сградата, от които клиентът избира този, който му харесва най-много.

Освен това при изграждането на многоетажна сграда и особено на висока сграда (над 22 етажа) е необходимо много внимателно да се обмисли и изчисли натоварването на основата и надеждността на носещите конструкции, които трябва да се справят с такова огромно тегло.

Друга важна подробност е, че при изготвянето на проект архитектът трябва да вземе предвид не само характеристиките на ландшафта, но и перспективите за по-нататъшно развитие на района. Без да се вземе предвид този нюанс, в бъдеще гледката от прозорците на сградата може да се промени драстично, а фасадата рязко ще контрастира със съседните сгради, например, построени в напълно различен стил.

Този етап е изключително важен за успешното завършване на строителството, тъй като само добре изготвен, многократно тестван проект, който отговаря на всички стандарти и изисквания, гарантира, че на това място скоро ще се появи привлекателна, надеждна и безопасна жилищна сграда, а самата сграда ще не изглежда като "чудовище" съсипа целия пейзаж.

Преди да започне най-видимият и важен етап от строителството на многоетажна сграда - строителните работи, често се провежда друг етап: търг за избор на изпълнител, на когото ще бъде поверено изпълнението на проекта.

Обикновено изпълнителите се избират на конкурентна основа, като опитът в тази област, наличието на квалифицирани служители и строителна техника са от голямо значение.

Стукошин Федор. Двама работници. 1967 г

Фазата на изграждане на самата сграда може да бъде разделена на следните основни части:

1. Подготовка на строителната площадка. Това включва подготвителна работа като ограждане на парцела, което ви позволява да избегнете появата на непознати на строителната площадка и да гарантирате безопасността на материалите и оборудването; разчистване на обекта, включително разрушаване на съществуващи конструкции; пренасочване на комунални мрежи, които пречат на строителството; прокарване на временни пътища и необходими комуникации; устройство на временни битови, административни, складови и други помещения. Също така на този етап е необходимо да се защити строителната площадка от възможно натрупване на дъждовна вода.
2. Маркиране на осите на сградата. Друг важен етап, който изисква внимателна проверка и точни изчисления, тъй като най-малките отклонения ще бъдат почти невъзможни за коригиране. Маркирането се извършва с помощта на прецизни съвременни измервателни уреди.
3. Разкопки. Основният вид изкопни работи по време на строителството на многоетажна сграда е изкопаването на фундаментна яма; изкопните работи също включват полагане на канали за комуникации. На този етап, разбира се, е невъзможно да се направи без специално оборудване - багери и булдозери, тъй като обемът на работа може да бъде много голям.
4. Основна работа. Това е основата, която носи най-голямо натоварване, тя е основата на сградата и гаранцията за нейната издръжливост и здравина. Видът на основата зависи от свойствата на почвата, често се използва пясък или чакъл, а основната част от работата е изливането на висококачествен бетон, способен да издържи теглото на сграда с височина 9, 12 или дори 24 етажа.
5. На следващия етап от строителството започва изграждането на външните стени на сградата, трябва да се отбележи, че технологията за изграждане на къща от тухли, стоманобетонни панели или монолитна сграда има сериозни различия. Днес монолитното строителство, което изисква само кофраж, армировка и бетон, става все по-популярно.
6. Снабдяване с комуникации до къщата - вода, ток, газ, канализация. На етапа на изкопа са изкопани траншеи за тръби, сега се полагат комуникации и сградата е свързана с централизираното водоснабдяване и други мрежи.
7. Монтаж на покрив. Този етап зависи и от одобрения тип покрив, много съвременни нови сгради имат така наречения използваем покрив, върху който може да се монтира например зимна градина.
8. Монтаж на вътрешни прегради. Строго погледнато, разделянето на многоетажна сграда на отделни апартаменти, съгласно одобрения проект. На този етап се монтира такъв важен елемент от многоетажна сграда като асансьорно оборудване.
9. Монтаж на металопластични прозорци. За да продължите вътрешните работи, е необходимо да защитите помещението от климатични влияния, така че сега се монтират прозорци. Във всеки апартамент може да се монтират и метални врати.
10. Подреждане на вътрешни комуникационни мрежи. Това включва разпределение на светлината във всички помещения на сградата, полагане на канализационни тръби, подреждане на газоснабдяване, отопление, студено и горещо водоснабдяване. Също така, след инсталиране на комуникациите, във всеки апартамент се монтират електромери и водомери.
11. Монтаж на подови замазки. На този етап отново се използва бетонно-пясъчната смес, подът е внимателно изравнен и грубите довършителни работи започват с подовата замазка.
12. Вътрешни довършителни работи. Могат да бъдат разделени на груби и завършени; разработчиците често продават апартаменти с грубо покритие, давайки възможност на новите собственици самостоятелно да приведат апартамента в обитаемо състояние, което изисква значителна инвестиция на време и пари.
13. Външно довършване на фасадата и извършване на ремонтни дейности във всички обществени части. Ако апартаментът може да бъде продаден след извършване на груби довършителни работи, то в коридора, входа, стълбището, общия покрив и други общи части всички довършителни работи трябва да са напълно завършени.

Много жилищни комплекси предлагат и търговски помещения, например пералня, салон за красота, банков клон или малък магазин за хранителни стоки може да бъде разположен на приземния етаж. Наличието на такива помещения, разбира се, трябва да бъде предвидено на етапа на изготвяне на проекта, а изграждането както на обикновена жилищна сграда, така и на многофункционален комплекс трябва задължително да премине през всички горепосочени етапи.

За да продава изгодно апартаменти в новопостроена многоетажна сграда, както и в съответствие със стандартите за градоустройство, предприемачът е длъжен да се погрижи и за подреждането на околното пространство. Стана обичайна практика да се инсталира детска площадка пред къщата, да има зеленина, цветни лехи, да се поставят тротоарни плочи или асфалт пред входовете, да се осигурят пътища за достъп за превозни средства, понякога да се организира паркинг за жителите и техните гости и да се инсталира улично осветление .

Мефоков Николай. Саратовски двор. 2004 г

Многоетажните сгради, които претендират за елитни жилищни комплекси, могат да се похвалят със затворена, охранявана зона, която е украсена с ландшафтен дизайн и често дори плувен басейн; по-простите високи сгради са просто добре поддържан малък двор с люлка и малка цветна леха пред входа.

Както можете да видите, процесът на изграждане на жилищна сграда е доста сложен, многоетапен и отговорен. Много разработчици отбелязват, че основните трудности възникват точно на етапа на получаване на разрешителни за строеж, събиране на всички необходими документи, както и създаване и одобряване на проекта, докато самата строителна работа не отнема много време. Много строителни компании обаче спестяват време и пари, като използват стандартни проекти, което понякога се оказва не най-лошият вариант.

Анна Седих, rmnt.ru